Locazione breve

Descrizione

La locazione breve consiste nella locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell'esercizio dell'attività d'impresa nei confronti di soggetti privati. Riguarda gli immobili delle categorie catastali da A1 ad A11 e relative pertinenze (esclusa la categoria A10).

La disciplina include anche i contratti che comprendono servizi accessori strettamente funzionali alle esigenze abitative (fornitura di biancheria, pulizia dei locali, wi-fi), come chiarito dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017. Può riguardare anche la sublocazione, il comodato a titolo oneroso e la locazione di singole stanze; il limite dei 30 giorni si riferisce a ciascun contratto stipulato nell'arco dell'anno.

Norme di riferimento

L'attività è disciplinata dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50.

Requisiti professionali

Per l'esercizio dell'attività non è previsto alcun requisito professionale. I locali destinati alla locazione devono rispettare le caratteristiche strutturali e igienico-sanitarie previste per i locali di civile abitazione.

Esercizio al di fuori dell'attività d'impresa

Se svolta in forma non imprenditoriale, la locazione breve non richiede l'apertura della partita IVA. Per i contratti di durata non superiore a 30 giorni non sussiste l'obbligo di registrazione.

Cedolare secca

Il locatore può scegliere di assoggettare il reddito derivante dalle locazioni brevi alla cedolare secca, imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali. L'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti da un solo immobile destinato a locazione breve nel periodo d'imposta; in caso di destinazione alla locazione breve di più di un immobile, l'aliquota è elevata al 26% a partire dal secondo (Legge di Bilancio 2024). L'opzione si esercita con la registrazione del contratto oppure in sede di dichiarazione dei redditi.

Locazione tramite intermediari immobiliari

Quando i pagamenti dei corrispettivi avvengono tramite intermediari immobiliari, anche attraverso portali online, questi operano all'atto del pagamento una ritenuta sull'ammontare incassato e ne effettuano il versamento entro il giorno 16 del mese successivo. Gli intermediari sono inoltre tenuti a comunicare annualmente i dati dei contratti conclusi per loro tramite (dati del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo, indirizzo dell'immobile) e a certificare al locatore l'ammontare delle ritenute operate.

Comunicazione alle Autorità di Pubblica Sicurezza

Il locatore deve comunicare i dati delle persone alloggiate all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web.

Esercizio nell'ambito dell'attività d'impresa

Qualora il locatore fornisca servizi aggiuntivi rispetto a quelli strettamente connessi alle esigenze abitative (ad esempio somministrazione di pasti, noleggio di auto, guide turistiche o interpreti), si configura un'attività d'impresa, in quanto è richiesto un livello minimo di organizzazione (Circolare 24/E del 2017). In tal caso occorre, in particolare:

• apertura della partita IVA con codice attività 55.20.51 (Codice ATECO): modello AA9/12 per l'impresa individuale, modello AA7/10 per i soggetti diversi dalle persone fisiche;
• iscrizione alla Camera di Commercio: modello I1 per l'impresa individuale, modello S5 per i soggetti diversi dalle persone fisiche;
• inquadramento previdenziale: iscrizione INPS gestione commercianti e iscrizione INAIL per la copertura assicurativa di collaboratori familiari e soci partecipanti.

La documentazione va presentata tramite la Comunicazione Unica (ComUnica) entro 30 giorni dall'inizio dell'attività.

Altri adempimenti per l'attività d'impresa

Sono inoltre necessari

• la presentazione, entro 30 giorni dall'inizio dell'attività, della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune competente, con comunicazione dei prezzi praticati;
• l'adozione del piano di autocontrollo igienico-sanitario (HACCP) per le strutture che somministrano pasti al pubblico;
• la comunicazione delle persone alloggiate all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 24 ore tramite il portale Alloggiati Web.

PEC (Posta Elettronica Certificata)

Le società di capitali, le società di persone e i professionisti iscritti in albi o elenchi sono obbligati a dotarsi di una casella di posta elettronica certificata a valore legale (D.L. n. 185/2008); l'obbligo è stato esteso anche alle imprese individuali di nuova iscrizione al Registro delle Imprese (D.L. n. 179/2012).