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Cedolare secca o IRPEF: guida completa alla scelta
Chi affitta un immobile abitativo può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF e la cedolare secca, un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa. La convenienza dipende dal canone, dagli altri redditi del proprietario e dal tipo di contratto.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime opzionale riservato alle persone fisiche che locano immobili abitativi al di fuori dell'attività d'impresa. Sostituisce in un colpo solo l'IRPEF e le addizionali sul canone, l'imposta di registro e l'imposta di bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni del contratto.
Chi opta rinuncia in cambio agli aggiornamenti del canone, compreso l'adeguamento ISTAT, per tutta la durata dell'opzione: una rinuncia che pesa poco con inflazione bassa e molto nei periodi di inflazione sostenuta.
Le aliquote
- 21% per i contratti a canone libero (4+4) e, in generale, per le locazioni abitative ordinarie;
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa e negli altri casi ammessi: è l'aliquota più conveniente in assoluto, in cambio di un canone calmierato;
- per le locazioni brevi (fino a 30 giorni), la cedolare si applica al 26%, ridotta al 21% per una sola unità destinata a questo utilizzo; oltre quattro appartamenti gestiti, l'attività si considera imprenditoriale e il regime non è più applicabile.
Come funziona la tassazione IRPEF
In regime ordinario, il canone di locazione concorre al reddito complessivo per il 95% del suo ammontare (la deduzione forfettaria è del 5%) e sconta l'IRPEF per scaglioni, oltre alle addizionali regionale e comunale. Si aggiungono l'imposta di registro del 2% sul canone annuo, di regola divisa a metà con l'inquilino, e il bollo sul contratto.
Per i contratti a canone concordato in regime IRPEF è prevista un'ulteriore riduzione del 30% dell'imponibile: un abbattimento che rende il confronto con la cedolare meno scontato di quanto sembri.
Quando conviene la cedolare
Il confronto va fatto sull'aliquota marginale: il canone tassato in IRPEF si somma agli altri redditi e sconta l'aliquota dello scaglione più alto raggiunto, dal 23% fino al 43% oltre i 50.000 euro, più le addizionali. Per chi ha già un reddito da lavoro o pensione medio-alto, la cedolare al 21% vince quasi sempre; con il canone concordato al 10%, il vantaggio diventa netto per quasi tutti.
L'IRPEF ordinaria può tornare conveniente in casi specifici: redditi complessivi molto bassi, oneri deducibili e detrazioni che resterebbero incapienti senza il reddito da locazione, perdite o deduzioni da assorbire. Sono situazioni da verificare con un calcolo puntuale, non a sensazione.
Come si esercita l'opzione
L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto, anche tramite il modello RLI, oppure nelle annualità successive entro il termine per il versamento dell'imposta di registro. Richiede la comunicazione preventiva all'inquilino, con rinuncia espressa agli aggiornamenti del canone. L'opzione vincola per la durata residua del contratto, ma è revocabile in ciascuna annualità successiva.
Acconti e versamenti
La cedolare segue il meccanismo di saldo e acconto con le stesse scadenze dell'IRPEF: l'acconto è dovuto al 100% dell'imposta dell'anno precedente, in una o due rate a seconda dell'importo. Chi passa alla cedolare per la prima volta deve considerare l'effetto del doppio esborso nell'anno di transizione.
Gli errori da evitare
- dimenticare la comunicazione della proroga del contratto in cedolare, che fa perdere il regime per l'annualità;
- applicare l'adeguamento ISTAT nonostante l'opzione: il canone aggiornato è indebito e la cedolare si perde;
- scegliere la cedolare per abitudine senza confrontare il canone concordato al 10%, che spesso conviene anche al proprietario;
- superare i limiti delle locazioni brevi senza accorgersi di essere diventati imprenditori, con tutte le conseguenze IVA e contributive.